一、房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢
融資規(guī)模持續(xù)增長。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。作為非常需要資金支持的行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模一直處于持續(xù)增長的態(tài)勢。2013年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額8.6萬億最近5年年均增長率為23%。
融資方式較為單一。在我國目前金融市場的發(fā)展水平基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)最為常見的融資方式就來自于銀行貸款。無論是開發(fā)還是銷售，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在每一個環(huán)節(jié)都離不開銀行貸款的資金支持。2013年房地產(chǎn)融資來自于銀行貸款的有1.97萬億，占全年到位資金的16.1%。利用外資534.2億元，約占0.4%，自籌資金4.7萬億，占比38.8%，個人按揭貸款1.4萬億，約占11.5%�？梢�，在所有的融資渠道中，貸款是僅次于自籌資金的方式。
融資策略缺乏科學(xué)性。我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展后，仍舊處于較為初級的發(fā)展?fàn)顟B(tài)水平上，對于自身的發(fā)展態(tài)勢、發(fā)展周期等問題還缺乏必要充分的認(rèn)識。于是，我國房地產(chǎn)企業(yè)還不能將融資策略與自身的發(fā)展周期相結(jié)合，還未能形成在較為科學(xué)的理論支持基礎(chǔ)上的科學(xué)融資策略。融資行為較為短期，缺乏長期的思考。
二、房地產(chǎn)企業(yè)融資特點
房地產(chǎn)商品本身具有一些與一般商品不同的特征。比如不可移動性，效用多層次，現(xiàn)金收益等待期長，價值形成復(fù)雜等。房地產(chǎn)行業(yè)也由此產(chǎn)生了一些與其他行業(yè)不同的特征。針對這些特征，尤總總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動中具有如下特點：
一是開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)源性融資較為貧乏，外源性融資依賴性強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型行業(yè)，整個項目開發(fā)需要非常龐大的資金支持。2013年房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資總額8.6萬億，一般企業(yè)的內(nèi)源性融資方式不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的需求，外源性融資成為最主要的資金支持方式。
二是政府的政策對房地產(chǎn)企業(yè)融資具有非常直接、重大的影響。在我國，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有鮮明的中國特色，即政策調(diào)控。政策調(diào)控基本通過兩個途徑，一是對房地產(chǎn)融資的影響，二是對行業(yè)的行政審批。政府通過對金融工具、金融政策等方面的調(diào)控，形成對房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的影響。比如，調(diào)整利率會直接影響企業(yè)的銀行貸款成本，規(guī)定發(fā)債主體資格直接影響企業(yè)債券融資行為等等。
三是融資的主要抵押品為土地與房產(chǎn)。目前，商業(yè)銀行貸款是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，而貸款的主要抵押品集中在土地和房產(chǎn)上。房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)、在建工程等作為抵押，向銀行融通資金。
四是財務(wù)杠桿過高，財務(wù)風(fēng)險大。外源性融資渠道使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)杠桿過高，甚至有些超過了基本的財務(wù)杠桿警戒線。對房地產(chǎn)這樣一個與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的行業(yè)來說，任何波動都可能導(dǎo)致企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險加大甚至崩潰。今年以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率攀至新高。
